การวางแผนการซื้อหรือเช่าทรัพย์สิน ข้อคิดจากวัยอิสระ

นำข้อดีข้อเสียของการซื้อกับการเช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์เดิมแล้วไปเช่า มาพิจารณาทั้งในแง่ของการเงินระยะยาวเพื่อการใช้ชีวิตในวัยอิสระ แบบใดที่ต้องการและตอบโจทย์ของตนเอง เพื่อการวางแผนการใช้ชีวิตในวัยอิสระให้มีคุณภาพในระยะยาวได้อย่างแท้จริง

            เมื่อต้นเดือนตุลาคม 2564 ที่ผ่านมา ผมได้มีโอกาสไปให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับวัยอิสระ และได้มีโอกาสเยี่ยมเยียนโครงการที่พักอาศัยของผู้สูงอายุ ที่มีการให้บริการการดูแลสุขภาพ เพื่อให้มีคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้พัฒนาโครงการแห่งหนึ่ง บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาจังหวัดนนทบุรี เพื่อขายสิทธิการเช่าของที่พักแก่ผู้ที่เกษียณอายุ หรือผู้ที่เตรียมการจะเกษียณอายุที่ไม่มีลูกหลานหรือครอบครัว ซึ่งปัจจุบันนับว่ามีการเพิ่มจำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้สูงวัยที่มีอายุเกิน 60 ปี อีกทั้งภายในปี 2565 ที่จะเป็นสังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ที่จะมีผู้สูงอายุ 13 ล้านคน เป็นร้อยละ 20 ของประชากร นับว่าจะเป็นปัญหาของสังคมไทยในอนาคต

            ผมในฐานะที่เป็นผู้ถือได้ว่าเป็นวัยอิสระ เพราะสามารถทำอะไรก็ได้ตามความปรารถนา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องงานในการเป็นกรรมการให้บริษัทต่างๆ หรือที่ปรึกษาอื่นๆ การเลือกที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว การออกกำลังกาย การทำประโยชน์เพื่อส่วนรวม เช่น การสอนหนังสือ การเขียนหนังสือ การปฏิบัติธรรม เพราะได้เกษียณอายุจากการทำงานประจำเมื่อ 3 เดือนที่ผ่านมา

            และเนื่องจากผมได้วางแผนการเกษียณอายุมาพอสมควร จึงสามารถมีเงินออมและทรัพย์สินที่คาดว่าพอจะอยู่ได้อย่างสบายจนถึงเวลาที่ต้องจากไป คนที่เกษียณจากการทำงานส่วนใหญ่ที่มีการวางแผนที่ดีก็มีสถานะทางการเงินพอที่จะดูแลสุขภาพร่างกายและจิตใจของตนเองได้ จึงสามารถจะเลือกที่พักได้ว่าจะอยู่ในสิ่งแวดล้อมใดที่ดีและเหมาะสม

            แต่ปัญหาส่วนใหญ่สำหรับคนทำงานซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ที่กำลังเกษียณอายุหรือเกษียณอายุแล้ว รวมถึงคนที่กำลังทำงานเพื่อสร้างฐานะ การวางแผนการเกษียณอายุโดยมีเงินออมและทรัพย์สินให้มั่นคงก็เป็นเรื่องยาก รวมถึงการที่จะเลือกที่อยู่ในสิ่งแวดล้อมที่ดี ย่อมเป็นการยากมากที่อยากมีชีวิตอิสระเพราะอาจจะไม่มีเงินออมที่เพียงพอ

            ทางตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเคยมีสูตรการทำงานหลังเกษียณว่าควรมีเงินออมเท่าใดอายุไว้ว่า จำนวนเงินที่ควรมีเพื่อใช้จ่ายอย่างสบาย ค่าใช้จ่ายต่อปีหลังเกษียณ (70% ของค่าใช้จ่ายปัจจุบัน x จำนวนปีที่คาดว่าจะใช้ชีวิตหลังเกษียณ)

            มีตัวอย่างที่คำนวณว่าหากท่านเกษียณตอนอายุ 60 ปี คาดว่าจะอยู่ต่อไปถึง 80 ปี ถ้าปัจจุบันมีค่าใช้จ่าย 30,000 บาท ตอนเกษียณอาจจะเป็นเดือนละ 21,000 บาท ปีหนึ่งก็ตก 252,000 บาท ดังนั้น ตอนเกษียณอายุการทำงาน ท่านควรมีเงินออมอย่างน้อย 5,040,000 บาท ซึ่งนับว่าเป็นเงินจำนวนมาก (และอาจไม่รวมค่าใช้จ่ายด้านสุขภาพ)

            ในสังคมไทยเชื่อว่าทุกคนเมื่อเริ่มทำงานและเริ่มมีรายได้ ทุกคนก็จะต้องลงทุนซื้อทรัพย์สิน ซื้อบ้านโดยต้องกู้เงิน ผ่อนดอกเบี้ยเป็นระยะเวลาตั้งแต่ 15 ปี 20 ปีถึง 30 ปี ซึ่งอาจจะซื้อบ้านได้ไม่ใหญ่มากนักและอยู่ไกลจากที่ทำงานด้วย พอเริ่มมีครอบครัวที่ใหญ่ขึ้น ก็ต้องซื้อบ้านที่ใหญ่ขึ้น ราคาแพงขึ้นและต้องก่อหนี้ขึ้นอีก สิ่งเหล่านี้เหมือนเป็นวัฏจักรหมุนเวียนไปไม่รู้จบกัน เว้นแต่เป็นกรณีการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ไม่ว่าให้เช่าหรือขายต่อเพราะมีเงินเก็บหรือกู้เงินจากธนาคารได้

            คำถามที่ผมอยากชวนคิดว่า สำหรับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในตอนทำงาน และตอนเกษียณอายุ ทุกคนควรจะวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือควรเช่าแบบระยะยาวหรือระยะสั้นแทน อะไรจะเป็นประโยชน์มากกว่าในระยะยาว หรือในตอนทำงานซื้ออสังหาริมทรัพย์ พอตอนเกษียณอายุก็ควรขายทรัพย์สินแล้วไปเช่าระยะสั้นหรือระยะยาวแทนจะดีไหม

            ความเชื่อในสังคมไทยโดยเฉพาะรวมถึงตัวผมเอง เมื่อเริ่มทำงาน ก็จะต้องซื้อบ้าน ซื้อรถยนต์ เพื่อสร้างครอบครัวเพราะถือว่าเป็นปัจจัย 4 ทำให้ต้องไปเป็นหนี้ กู้เงิน ผ่อนดอกเบี้ยให้กับธนาคารเป็นเวลานาน และในที่สุดก็อาจต้องขายบ้านนั้นออกไป

            ก่อนอื่นผมขอนำข้อดีข้อเสียของการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์กับการเช่ามาให้พิจารณาด้วย

ข้อดีของการซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

            1.ถ้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ก็มีความมั่นคงในการมีที่อยู่อาศัยและสามารถตกทอดเป็นมรดกแก่ลูกหลานได้

            2.หากเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพที่ดี (สถานที่ดี มีจำนวนจำกัด) เจ้าของก็สามารถขายต่อหรือให้เช่าได้ และส่วนใหญ่มูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักจะเพิ่มสูงขึ้น แล้วทำไมจะต้องเอาเงินค่าเช่าที่จ่ายในแต่ละเดือน มาผ่อนชำระให้ธนาคารเพื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ดีกว่าหรือ ยิ่งหากธนาคารให้กู้มากและคำนวณดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารกับผลตอบแทน เช่น การให้เช่าย่อมคุ้มค่ากว่า โดยเฉพาะหากทางธนาคารให้กู้ได้โดยไม่ต้องมีเงินดาวน์ก็ยิ่งจะเหมาะกับการลงทุน

            3.อสังหาริมทรัพย์ใช้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินเพื่อใช้จ่ายหรือลงทุนทำธุรกิจได้

            4.การใช้ประโยชน์ทางภาษีหักรายจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย

            5.แน่นอนสำหรับคนที่มีฐานะทางการเงินที่ดีและมีลูกหลานหลายคน การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ อยู่ในสถานที่เหมาะสม อย่างน้อยก็เป็นหลักประกันสร้างความมั่นคง และให้มั่นใจได้ว่าลูกหลานจะมีที่อยู่อาศัยและสามารถยกให้ลูกหลานอันเป็นปัจจัย 4 ที่สำคัญ หรือในอนาคตอาจจะขายอสังหาริมทรัพย์และมีกำไรเป็นเงินทุนให้ลูกหลานต่อไป

ข้อเสียของการซื้ออสังหาริมทรัพย์

            1.ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในที่มีความเจริญและมีคุณภาพ ราคาก็จะสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะที่ดินในเมืองที่มีข้อจำกัดของจำนวนที่ดิน แม้นำมาพัฒนาเป็นอาคารชุดก็จะยังคงมีราคาแพง ทำให้คนจำนวนมากไม่สามารถซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ว่าที่ดินหรืออาคารชุด

            2.หากต้องมีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็มีภาระต้องผ่อนดอกเบี้ยเป็นระยะเวลานาน ซึ่งจะมีช่วง 15 ถึง 30 ปี แทนที่จะสามารถนำดอกเบี้ยมาใช้จ่ายหรือลงทุนในตลาดทุนที่อาจจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนดีกว่า

            3.หากเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ผิดที่อาจเป็นเพราะอยู่ในสถานที่ที่ไม่เหมาะสมหรือไกลหรือสิ่งแวดล้อมที่ไม่ดี มูลค่าก็ไม่เพิ่มขึ้น ไม่สามารถขายหรือให้เช่าได้ กลับกลายเป็นภาระให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะต้องทนอยู่ในสิ่งแวดล้อมที่ไม่ดีและไม่เหมาะสมกับตนเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าหากเป็นผู้สูงวัยหรือไม่มีครอบครัวดูแล

            4.อาคารชุดบางแห่งมีปัญหาเรื่องค่าส่วนกลางและเมื่อถึงเวลาต้องปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง หากเจ้าของร่วมไม่ยอมก็ไม่สามารถปรับปรุงได้ ทำให้อาคารชุดมีสภาพเสื่อมโทรม ราคาตก

            5.ในกรณีที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และอยู่ตัวคนเดียวหรือไม่มีลูกหลาน หากเกิดต้องเจ็บไข้ได้ป่วย หรือกลายเป็นคนเสมือนไร้ความสามารถหรือคนไร้ความสามารถที่ไม่อาจจะทำนิติกรรมใดๆ รวมทั้งการชำระค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพ ค่ารักษาพยาบาล จะขายทรัพย์สินเอามาเพื่อรักษา พยาบาลก็จะเป็นปัญหาหนัก ทำให้ขาดเงินได้ที่จะนำมาใช้จ่ายเพื่อรักษาสุขภาพและค่าใช้จ่ายประจำ จนกว่าจะมีการตั้งผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์เข้ามาจัดการซึ่งปัญหานี้ผมเคยเขียนเป็นบทความมาแล้ว

ข้อดีของการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว

            1.ข้อดีหากเป็นการเช่าระยะสั้น ผู้เช่าย่อมสามารถเปลี่ยนแปลงที่อยู่ได้ เมื่อต้องย้ายที่ทำงานหรือต้องย้ายครอบครัว หรือพบสถานที่ที่เช่าที่ดีกว่าเดิมและไม่ต้องเป็นหนี้

            2.หากเป็นการเช่าระยะยาวของอสังหาริมทรัพย์ในที่ๆ มีความเจริญ และสถานที่ในเมืองที่มีสิ่งแวดล้อมที่ดี ก็ทำให้ต้นทุนในการเช่าระยะยาวถูกกว่า การซื้อทรัพย์สินเกือบร้อยละ 50-60 ของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดขึ้นอยู่กับว่าเป็นการเช่าระยะเวลาใด ปัจจุบันก็ได้มีโครงการดีๆ ในเมืองที่เป็นลักษณะการเช่าระยะยาวที่อาจจะมีการนำที่ดินกลางเมือง หรือสิ่งแวดล้อมที่ดีมาพิจารณาขายในราคาที่ไม่แพงนัก และรัฐบาลกำลังจะมีการแก้ไขกฎหมายให้เช่าได้ยาวถึง 50 ปี และต่ออายุได้อีก 40 ปี รวม 90 ปี ซึ่งถือว่าก็มีระยะเวลาที่เหมาะสมกับช่วงชีวิต

            3.การเช่า ผู้ให้เช่ามีภาระดูแลและบำรุงรักษาของทรัพย์สินที่ให้เช่าโดยเฉพาะที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องดูแลทรัพย์สินนั้นอย่างเต็มที่ เพื่อให้มีมูลค่าในระยะยาว ซึ่งต่างกับการเป็นกรรมสิทธิ์เจ้าของอาคารชุดที่หากผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมไม่ให้ความร่วมมือในการปรับปรุงหรือเปลี่ยนแปลง โครงการก็ย่อมกระทำไม่ได้ถ้าหากไม่ได้รับคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของเจ้าของร่วมทั้งหมด

            ซึ่งปัจจุบันกำลังเป็นปัญหาหลักของเจ้าของอาคารชุดเก่าๆ ที่มีจำนวนมากและไม่สามารถเพิ่มค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางเพื่อมาบำรุงรักษาอาคาร ทำให้อาคารชุดเสื่อมสภาพและสูญเสียมูลค่าไปเป็นจำนวนมาก

            4.การเช่าของผู้เช่าสามารถเลือกระยะเวลาการเช่าได้ ขึ้นอยู่กับความจำเป็นว่าจะเช่าเป็นระยะเวลาเท่าใดเช่นถ้าหากผู้เกษียณอายุ 60 ปี ก็อาจจะเช่าต่อแค่ 5-10 ปี หรือ 15-20 ปี ขึ้นอยู่กับความจำเป็น โดยเลือกเช่าจากเจ้าของโครงการที่มีการให้บริการทางสุขภาพครบวงจร ซึ่งค่าใช้จ่ายย่อมถูกกว่าซื้อ และหากเสียชีวิตก่อน โครงการก็สามารถคืนค่าเช่าล่วงหน้าได้หรือสามารถเลือกจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนก็ย่อมทำได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลง

            5.ในกรณีที่ผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าหรือค่าบริการในระยะยาวให้กับผู้ให้เช่าที่มีชื่อเสียงและเชื่อถือได้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้เช่าก็จะไม่มีปัญหา หากตนเองต้องอยู่ในสถานะที่ไม่สามารถชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายได้เนื่องจากเป็นบุคคลไร้ความสามารถหรือเสมือนไร้ความสามารถหรือต้องเจ็บไข้ได้ป่วยเพราะได้ชำระค่าเช่าหรือยอมให้หักบัญชีเป็นรายเดือนได้อยู่แล้วก็จะแก้ไขปัญหาต่างๆ ไปได้มาก

ข้อเสียของการเช่าระยะสั้น/ระยะยาว

            1.แทนที่จะเอาค่าเช่าในแต่ละเดือนมาชำระเป็นดอกเบี้ยให้แก่ธนาคารซึ่งมีโอกาสจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ก็ไม่สามารถกระทำได้

            2.ไม่สามารถจะได้ประโยชน์จากการที่ทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขายในอนาคตหรือการให้เช่าทรัพย์สินกับบุคคลอื่น

            3.การกู้เงินเพื่อไปซื้อทรัพย์สินที่เป็นสิทธิการเช่า สถาบันการเงินอาจจะคิดดอกเบี้ยแพงกว่าปกติและให้มูลค่าน้อยกว่ามูลค่าของการซื้ออสังหาริมทรัพย์

            4.ไม่สามารถใช้ประโยชน์ทางภาษีกับดอกเบี้ยเงินกู้กับสรรพากรในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

            5.กรณีผู้ให้เช่าที่ไม่มีคุณภาพและไม่น่าเชื่อถือก็เป็นความเสี่ยงต่อการปฏิบัติตามสัญญาเช่าในระยะยาว

            แน่นอนพวกเราทุกคนในสังคมก็มีความประสงค์ที่จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตที่มีความเจริญในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นด้านการคมนาคมขนส่ง สาธารณสุข การศึกษา และอยู่ในสภาวะแวดล้อมและสังคมที่ดี เพื่อที่จะให้มีสุขภาพกายและใจที่สมบูรณ์ การอยู่ในสังคมที่มีสิ่งแวดล้อมที่ดี มีสวนสาธารณะ สระน้ำ หรือแม่น้ำ ที่มีบรรยากาศสวยงาม ไร้มลพิษ มีที่ให้ออกกำลังกาย มีสถาบันการศึกษา สถานที่พักผ่อน มีโรงพยาบาลที่ดูแลสุขภาพอยู่ใกล้ๆ โดยไม่ต้องเดินทางไกล รวมทั้งมีชุมชน สังคม ที่จะมีเพื่อนฝูง พบปะ พูดคุยกันได้ คงทำได้กับผู้ที่วางแผนการเงินมาดี ก็คงพอจะเลือกได้ ที่สำคัญคือต้องเลือกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียงและเชื่อถือได้

            โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ในวัยอิสระที่ไม่มีภาระการทำงานประจำก็คือการมีชีวิตอยู่ในสถานที่ๆ เหมาะสม โดยอาจจะไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่เป็นสถานที่ที่สามารถอยู่ได้ตลอดชีวิต มีสภาวะแวดล้อมที่ดีสำหรับตนเอง มีสุขภาพสมบูรณ์ทั้งกายและใจ และหากยามเจ็บไข้ได้ป่วยก็สามารถมีหมอพยาบาลผู้ดูแลและให้บริการได้อย่างรวดเร็ว ทางเลือกการเช่าก็อาจเป็นทางออกที่สำคัญ

            โดยเฉพาะวัยอิสระที่เกษียณอายุและอยากจะมีชีวิตที่สุขสบาย บางทีการพิจารณาเลือกที่จะขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่และเก็บเงินบางส่วนไว้และมาเช่าอยู่กับสถานที่เหมาะสมและนำเงินส่วนที่เหลือมาลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนในการนำมาเป็นค่าใช้จ่ายต่อไปในอนาคตได้อีกด้วย

            โดยทั่วไปเชื่อว่าราคาเช่าต่อเดือนหรือราคาเช่าระยะยาวมีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันรัฐบาลจะมีการแก้ไขกฎหมายให้มีการเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ถึง 50 ปี พร้อมกับการต่ออายุสัญญาได้ถึง 40 ปีรวมเป็นเวลา 90 ปี ซึ่งก็จะเกินอายุเฉลี่ยของคนไทย

            การที่มีช่วงระยะเวลาการเช่าได้ถึง 50 ปี หรือ 90 ปี ก็ดูเหมือนจะแสดงว่าในช่วงเวลาชีวิตของคนคนหนึ่งที่เริ่มลงทุนในที่พักอาศัยตอนอายุ 25-30 ปี ระยะเวลาอยู่ได้นั้น 90 ปีก็น่าจะเพียงพอ หรือแม้แต่กฎหมายปัจจุบันที่ให้มีการเช่า 30 ปีแล้วต่อได้อีก 30 ปีก็เท่ากับว่าบุคคลคนนั้นก็สามารถอยู่ได้จนกระทั่งอายุ 90-95 ปี ก็ถือว่าเป็นช่วงอายุที่ยาวมากพอสมควร

            จึงมีคำถามว่า อาจจะมีคนทำงานโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่ไม่มีครอบครัวหรือไม่มีลูกหลานมีความจำเป็นมากน้อยเพียงใดในการที่จะลงทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเพื่ออยู่อาศัย เว้นแต่เป็นไปเพื่อการลงทุนเพื่อผลตอบแทน

            สำหรับตัวผมเองแม้ได้มีการลงทุนทั้งการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์และการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเพื่อเป็นการลงทุน ก็ไม่อาจจะบอกว่ารูปแบบใดดีที่สุด แต่ผมคิดว่าการเลือกรูปแบบที่เหมาะสมกับแต่ละท่านเป็นเรื่องสำคัญมาก

            ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของท่านผู้อ่านทุกท่านที่คงต้องนำข้อดีข้อเสียของการซื้อกับการเช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์เดิมแล้วไปเช่า มาพิจารณาทั้งในแง่ของการเงินระยะยาวเพื่อการใช้ชีวิตในวัยอิสระ แบบใดที่ต้องการและตอบโจทย์ของตนเองเพื่อการวางแผนการใช้ชีวิตในวัยอิสระให้มีคุณภาพในระยะยาวได้อย่างแท้จริง.